不動産の査定というとすごく難しいことというイメージがありますが、実は案外簡単なことです。最近は不動産査定をする人工知能があるそうですが、そこまでブラックボックスにする必要はありません。誰でも出来る不動産査定。
中古住宅の査定を実際にやってみる
不動産の査定で最も代表的なジャンルは中古住宅ですので、中古住宅の場合の査定方法をご紹介します。
[！]査定の基本は売れる金額をはじき出すこと
査定の目的は、実際に売れるだろう金額を見つけ出すことです。そこでまず、不動産の価格の指標となるデータを探します。
路線価と公示地価は誰でも調べることができますが、成約事例があるレインズのデータは不動産会社でなければ見ることはできません。
ですが、成約事例には特殊な事例もあるので、プロではない一般の皆さんは無視してもかまいません。
路線価や公示地価データで土地の単価はだいたいつかめると思います。
中古住宅の査定は、土地の価格に建物価格をプラスして算出します。
では、具体的な例をあげて計算してみましょう。
物件は、神奈川県川崎市中原区田尻町にある、土地40坪、建物30坪の2階建て木造住宅です。築年数は18年経過しています。
- 路線価を調べます
[78E]という記載があります。これは1平方メートルあたり78,000円という意味です。最後の[E]は無視してかまいません。
1平方メートル78,000円に3.3を掛けて坪単価を求めると、257,400円になります。これに40坪を掛けると、土地の路線価格は1,030万円です。 - 公示地価を調べます
調査地点の中から最も近い場所のデータを調べます。
1平方メートル単価が91,300円と表示されています。先ほどと同様に土地面積に掛けると1,205万円が土地価格となります。 - 建物価格を算出します
建物価格を算出するにはまず、新たに同様の建物を建てる場合の単価を仮定します。
建物のグレードにもよりますが、坪あたり45万円～55万円が妥当なところです。
査定する対象物件を冷静に見て、当てはめる単価を決めます。ここでは、大手ハウスメーカーの住宅と仮定して坪単価55万円とします。
すると再建築価格は1,650万円となります。 - 現価率を求め建物価格を査定します
現価率とは、さきほどの建物価格の現在価値を算出するための係数です。
木造住宅ですので、経済的耐用年数を25年とします。すでに18年が経過していますので、現価率は、（25－18）/25＝0.28 となります。再建築価格1,650万円に現価率0.28を掛けた、462万円が建物の査定価格となります。
こうして算出された土地価格と建物価格を足し算します。
- 土地路線価1,030万円＋建物462万円＝1,492万円
- 土地公示価1,205万円＋建物462万円＝1,667万円
査定額の目安は1,492万円～1,667万円です。
さてここで冷静になって考えます。
自分ならこの価格で購入するか？
高く売りたいという気持ちは当然です。ところが、売りたいということと売れるということはまったく別です。
自分が買う人の立場になって考えた時に、買ってもよい金額だと判断できるなら、売れる査定金額です。