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住宅ローンの返済が難しい時に選ぶ「任意売却」とは

住宅ローンの返済が難しくなり任意売却をされる方の事情にはいろんなものがあります。
以前相談を受けた事例をご紹介します。

収入が減りローン返済が難しくなった

ご主人が病気になり働くことが出来なくなり、奥様が2ヶ所の勤め先からいただくパート収入で家計をやりくりしています。
相談を受けた時のお話しでは、『5ヶ月の滞納状態になっていたのですが、銀行からいろいろ言われて、2ヶ月分を先月支払いました。』とのことでした。

銀行としても返済中の住宅ローンの回収業務は大事なことですから、少しでも払ってもらうように働きかけるのだと思います。
しかし、肝心なことはこの先も支払っていくことが出来るのかということでした。

返済金額をお聞きしましたら、現在の収入ではかなり無理な状況と考えられます。
いろいろお話ししていく中で『もう返済はしたくない』というのが本心であることが分かりました。

この方は、数ヶ月前から知り合いの不動産会社に相談をしていたそうです。しかし、その不動産会社は賃貸仲介が専門の為、このような住宅ローンの整理とか住宅の任意売却については経験がなく、頼りにになるアドバイスがもらえないまま数ヶ月が過ぎてしまい、私のところに相談に来られたのでした。

住宅ローンの返済が難しくなるような家庭の事情にはいろいろなものがあります。
このようなケース、つまり収入の減少というのが多くあるパターンです。

収入が少なくなった場合には何を優先させるかですが、生活を犠牲にしてでも家を守る、と考える方はほとんどいないと思います。やはり、生活を優先してマイホームは諦めるという考え方が普通だと思います。

では、住宅ローンの返済が出来なくなりマイホームは諦めると言っても、具体的にはどうしたらいいのでしょう。

任意売却によって住宅ローンの返済から逃れることができます

住宅ローンの返済が滞るようになると、やがて一括してローン残高を返済するように、住宅ローンを実行してくれた金融機関から催促されます。

一括してローン残高を返済する為には、自宅を売却するしかありません。
ところが、売却ができてもローン残高に満たない金額の場合には、自宅に設定されている「抵当権」が解除できません。
その結果はせっかくまとまった売却の話はご破産になってしまいます。
そこで、周辺の同様な物件の売買事例などから、ローン残高を上回る売却が望めない場合に「任意売却」という方法をとります。

任意売却とはあらかじめ金融機関と協議をして、ローン残高を下回る売却金額の場合でも、抵当権を解除してもらうことを前提にして自宅を売却する方法です。

任意売却によって住宅ローンのかなりの部分を返済した後は、残ったローンを毎月支払いが可能なわずかな金額で少しづつ返済していくか、ケースバイケースですが、残った分については返済免除となる場合もあります。

任意売却にするといつまで住んでいられるか

任意売却を金融機関に申出して認められると、本格的に任意売却の手続きを進めていきます。

  1. 売却価格の査定と決定
  2. 不動産会社による売却活動
  3. 購入希望者の買受準備
  4. 売却・引渡しの準備

概ね上のような手順で進んでいきますので、ケースバイケースですが任意売却の申出から6ヵ月~1年ぐらいの期間は住み続けられます。

任意売却活動を行っても最終的に売却が不能になることもあります。
その場合は、法的手続きによる競売に進みますので、居住できる期間は更に伸びることになり、大雑把ですが更に1年間ぐらいは住み続けることができます。