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住宅ローンの種類と特徴を理解しておく

民間金融機関と公的住宅ローン

住宅の建設や購入の際に利用できる住宅ローンは大きく分けると

  • 民間金融機関の住宅ローン
  • 住宅支援機構との提携によるフラット35

があります。

20年以上前ですと、民間金融機関の住宅ローンを利用する人は少なく、ローン商品も少なくほとんどは住宅金融公庫を利用していましたが、やがて民間金融機関の住宅ローンが主流になるようになりました。
その背景には次のような社会情勢がありました。

  • 保証会社による保証制度が充実し、民間金融機関が住宅ローンを扱いやすくなった
  • バブル経済崩壊後の金利低下により、住宅金融公庫のローンから民間ローンへの借換需要が増大した

民間金融機関が続々と住宅ローン商品を開発し、資金供給を行うようになると、公的機関である住宅金融公庫の存在が議論されるようになりました。
その中には、民間住宅ローンが育ってきて、公的機関が民業を圧迫することはよろしくないという意見もあり、これまで住宅建設による経済効果に寄与してきた公庫の役割を見直す動きが生まれてくるようになりました。

ただ、民間住宅ローンよりは審査が緩い住宅金融公庫の役割をまったくなくすことも出来ません。
そこで生まれたのが、公庫と民間金融機関とが提携して、民間ローンでは借入が難しい人でも融資が可能となる商品を提供する道を残しました。

それが、現在の住宅金融支援機構が行っているフラット35なのです。

民間住宅ローンのしくみ

民間住宅ローンは都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合といった民間金融機関(銀行など)が提供する商品です。
融資する資金は銀行などの資金ですが、借入する人が返済不能などの状態になった時、保証会社が保証人の代わりになって、銀行などに返済をしてくれる保証制度によって成り立っています。

都市銀行や地方銀行は系列の保証会社の保証を付けて融資を行います。
信用金庫や信用組合は、全国保証株式会社の保証を付けて融資を行うことが多いようです。

住宅ローンとは簡単にいうと、お金を貸す商品ですから、貸したお金が返ってこないということもあります。その為に連帯保証人を立てて昔は融資をしていましたが、現在は、保証会社が連帯保証人の代わりになっているので、銀行に対して返済が出来なくなることはありません。もしもの時には保証会社が銀行に対して返済をするしくみになっています。

フラット35のしくみ

フラット35には二通りの商品があります。

  • 保証型
  • 買取型

の二通りです。

保証型は民間住宅ローンに近いのが特徴です。
融資する資金は銀行などの資金ですが、保証を保証会社が行うのではなく、住宅支援機構に保険をかけるという形式をとります。

買取型はすこし変わった特徴を持っています。
銀行が融資した住宅ローンの債権を住宅支援機構が買取るというものです。その後、買取った住宅ローン債権は金融市場で売られ、投資家などから資金を調達します。
その為、保証会社とか保証人というものは必要が無くなります。
ただし、住宅ローンを借入した人が返済できなくなると、住宅支援機構が債権回収の役割を担うことは保証型と同じです。