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住宅ローンを借りる時の保証会社にはどんな役割があるの

住宅ローンを借りる時、ほとんどは保証会社が保証をすることになります。
ここでは、保証会社の役割についてお話しします。
まず保証会社についてご説明する前に、住宅ローンの歴史を振り返ってみたいと思います。

住宅ローンの誕生としくみ

日本に初めて住宅ローンというしくみが作られたのは1897年です。
安田財閥の安田善次郎が1896年に東京建物という会社を設立し、返済期間が15年以内というローンを始めました。

1907年には、阪急電鉄が分譲する土地の販売促進のために月賦販売を行ったのもローンの一種です。

その後、民間金融機関が住宅購入に係わる商品開発を積極的に行うことはなく、1950年に住宅金融公庫が設立され、本格的な住宅ローン制度が始まるようになりました。

金融機関から融資を受ける場合、通常は連帯保証人が必要となります。
ところが、数百万円~一千万円を超える住宅ローンにおいては、個人が連帯保証人となり、実際に保証債務を履行しなければならなくなった場合の経済的な負担が大きく、制度的な問題とみられていました。

1972年に財団法人「公庫住宅融資保証協会」が設立され、現在の住宅ローンのしくみが作られるようになりました。

融資を住宅金融公庫が行い、保証協会が連帯保証人の代わりになって保証を行うという仕組み。このしくみがこの後民間金融機関でも導入され、銀行系列の保証会社や独立系の保証会社が生まれ、現在では非常に借入のしやすい住宅ローン商品がたくさんあります。

2007年には、住宅金融公庫は組織が変わって住宅支援機構になりました。以前のような直接融資はあまり行っていません。
現在も行っている融資は

  • 財形住宅融資
  • リフォーム融資

の二つと災害関係の融資です。

住宅購入資金としてはフラット35です。買取型と保証型がありますが、どちらも民間銀行との提携による融資であり、買取型は住宅ローンを利用する人との関係は融資時にはまったく生まれません。保証型については、融資を行うのは民間銀行であり、支援機構は融資に対する保証を行います。

以上、住宅ローンの歴史と現状についてでした。
さて本題の保証会社の役割についてお話しします。

保証会社による保証だから借りやすくなった

先に書いたように、借金の保証人になってくれる人はあまりいません。しかも住宅ローンはかなりな高額になります。
個人が連帯保証人になるとしくみでは借りづらい面もありますし、万が一、借主が返済できないことになってしまったら、連帯保証人になった人にも大きな負担が載しかかります。

そこで住宅金融公庫の融資では、別に保証協会という組織ができて連帯保証人に代わって保証するしくみが生まれたのです。

現在の住宅支援機構の融資であるフラット35の場合は、保証会社のような存在はもうありませんが、住宅支援機構そのものが同様の役割をしてると考えてもいいと思います。

返済できなくなったら保証会社が代わりに返済してくれる

保証会社は連帯保証人の代わりですから、借主が返済できなくなると代わりに銀行に返済をしてくれます。
ただし、毎月の返済分を返済してくれるわけではなく、ローンの残高を一括して払ってくれます。

つまり、当初借入をした銀行にはもう借金はありません。その代わり、保証会社に対して借金が出来てしまいます。
この時の、保証会社が代わりに払ってくれることを代位弁済といいます。

代位弁済を行った保証会社は、借主に対して一括して返済するように請求してきます。
そして法的手続きを行い債権の保全を行います。

具体的には、差押えと競売申立てを行います。

このサイトのテーマである任意売却はこのような状態になった時にスタートします。
そして売却金額の決定などの交渉は保証会社を相手にすることになります。

保証会社の保証付きでも保証人が必要な場合

融資を受ける住宅が共有の場合とか、夫婦で所得合算をして借入をする場合などは、保証会社の保証が付いていても、共有者または所得合算者は連帯保証人になります。

これは、借主に何かあった場合の手続きに際し、共有者や所得合算者にも同様の義務を負っていただく為であって、返済を代わってして下さいという意味合いではありません。

返済ができなくなった場合には、やはり保証会社が代わりに返済してくれます。

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