不動産を売却するには仲介する不動産会社に頼みますが、どのような会社に依頼するべきか、いくつかポイントがあります。よくある失敗は「査定価格が高すぎる会社」に依頼することです。その理由を詳しく説明します。
売却を依頼する不動産会社の選び方
上の売却手順に書いたように不動産査定は数社に依頼することが多く、そこで、高い査定から低い査定までいくつかの査定書が出てきます。
数社の中から売却を依頼する不動産会社を選ぶのですが、その前に3種類ある媒介契約の種類のどの方法を採用するかを決めなければなりません。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
売却を依頼する契約には上のように3種類のパターンがあります。
- 専属専任媒介契約
- 売却依頼を行う会社は1社だけに限定し、売主自らが購入希望者を見つける活動は制限を受けます。
- 専任媒介契約
- 売却依頼を行う会社は1社だけに限定しますが、売主自らが購入希望者を見つける活動は制限を受けません。
- 一般媒介契約
- 売却依頼をする会社数に制限はありません。売主自らが購入希望者を見つける活動も自由です。
3種類のうち「専属専任」と「専任」は、1社に任せることです。
「一般」は、数社に依頼して競争をさせるのですが、どちらにも一長一短があります。
媒介契約の裏側の事情を知っておこう
1社に任せる媒介契約の場合には次のようなメリットとデメリットがあります。
- 1社に任せた場合のメリット
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- 販売活動の状況が把握しやすい
- 相性のよい担当者であれば、引き渡しまでスムースに進む
- 任せきりにできるので、精神的に楽
- 1社に任せた場合のデメリット
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- 売却価格や売却時期を媒介会社の都合で決められることがある
- 担当者が気に入らなくても付き合わなくてはいけない
- 媒介会社の選択を間違ったと気づいても、3カ月間はどうすることも出来ない
次に数社に媒介を依頼する一般媒介のメリット、デメリットです。
- 一般媒介のメリット
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- 媒介会社の選択をあまり深刻に考えなくてもよい
- 売却まで時間がかかってもよい場合には、業者の選別をすることが出来る
- 一般媒介のデメリット
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- 媒介会社の積極性が薄くなることがある
- 販売状況の確認がしにくい
- 宣伝広告に費用を掛けないので売却が遅くなる恐れがある
以上のようにそれぞれメリット・デメリットがありますので、それらをよく理解した上で売却を依頼する不動産会社を選んでほしいと思います。
さてここで、専任媒介（専属専任含む）のデメリットである、売却価格や売却時期を媒介会社の都合で決められることがあるということについて少し詳しく説明します。
不動産仲介会社の収益元は、不動産仲介料という成功報酬です。
成功報酬ですので、売買契約が成立し引渡が無事に終わって始めて報酬を手に出来るわけです。
不動産仲介手数料は、売買金額が400万円以上の場合には、売買金額×3％＋6万円という定額です。どんなに苦労する取引であっても、驚異のスピードで売却できても、特にプレミアがつくわけではありません。手にするのは売買金額×3％＋6万円です。
そこで不動産会社は考えます。
売主・買主、両方から手数料が入ると報酬は2倍になります。
では、不動産仲介料を確実に2倍にする方法は・・・
答えは簡単です！
他の不動産会社の仲介を断ることです！
他の不動産会社の顧客が「検討したいので、室内を見せてほしい」と申込があっても「他に話をしているお客様がいますので・・・」と断るのです。
もちろん話をしているお客さんなんていませんが、手数料を2倍にする為、他の不動産会社からの引合いは断ります。
大手の不動産仲介会社にこういった傾向が見られます。
大手だから安心だとか、早く売ってくれるだろうと思っていると、媒介契約の3カ月間ギリギリまで待たされたり、3カ月たっても売れないこともありますので、気を付けて下さい。