不動産投資に関心のある人が増えています。
以前は大地主や資産家あるいは不動産会社などプロの投資家のジャンルと考えられていましたが、今ではサラリーマンの中にも「実は大家さん」という人もおり、主婦の不動産投資家も現れているのが現代です。
キャピタルゲインよりもインカムゲインが不動産投資の鉄則
不動産投資といっても投資する目的には３種類あります。
- 将来の値上がり時の売却益を期待するキャピタルゲイン
- 資産からの収益や配当に期待するインカムゲイン
- インカムゲインを期待しながらタイミングを見てキャピタルゲインに期待する
“土地神話”という言葉が使われていた時代は「キャピタルゲイン」目的の不動産投資が主流でしたが、現代は「インカムゲイン」を目的とした不動産投資が主流になっていると言えます。
- サラリーマンをしながら副業として賃貸業を行う
- 事業の多角化の一つとして賃貸業を行う
- 将来の不安に備え年金収入のプラスアルファとして
など収入を増やす目的と、預金利息が0％に近い今日、金融資産としての運用よりも不動産投資の方が利回りが優れているという面もあり、「インカムゲイン」重視の不動産投資が注目されています。
事業開始までのプロセス
不動産投資はリスクが少ない投資と言われますが、投資額はかなり大きな金額になります。
物件の取得には融資が必要ですが、最低限の自己資金も必要になります。
投資対象になりそうな物件がみつかり、いきなり銀行に取得資金の融資を頼みに行っても、簡単に融資を組んではくれません。
事前に融資姿勢の積極的な金融機関をリサーチしておくことが必要です。
不動産投資とは具体的に言うと「住宅や事務所などの賃貸物件を取得して運用」することです。
一戸建て住宅やアパート・マンション・オフィスなどの物件には新築建物と既存建物(中古物件)があります。
投資スタイルや資金によってターゲットを絞ります。
インカムゲインを投資目的とする場合、将来的な物件の値上がりではなく、安定的に賃貸収入を得られる物件を取得しなければなりません。
- 立地条件から想定される見込客層と間取りや仕様などのマッチング
- 競合すると考えられる物件の分布状況
- 目標キャッシュフローを実現する可能性
物件の取得までには様々なポイントを検討しなければならないのですが、初めての投資をする方にとってはかなりハードルが高いかもしれません。そこで、不動産投資の相談相手を先に見つけておくことも賢い方法です。
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物件取得の方法
物件取得の方法をもう少し詳しく解説します。
不動産投資用物件には新築と中古があることは既に書きました。
ここではまず、新築物件と中古物件、それぞれの投資物件としての特徴について触れてみたいと思います。
| 新築物件のメリット | 新築物件のデメリット |
|---|---|
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| 中古物件のメリット | 中古物件のデメリット |
|
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新築と中古、それぞれ一長一短があるものですが、初めての投資の場合は投資金額が少なくて済む中古物件、さらに１棟ものではなく“戸建”や“築浅の区分所有”など、リスクが少なくイザという時に処分しやすい物件が安全だという投資家もいます。
新築物件の取得方法
遊休土地の有効利用とか、相続した古いアパートを建替えたいなど、アパートの新築を順調に進める為にクリアしたい課題があります。
金融機関の融資がなにより最優先です。
不動産投資資金の融資といえば民間金融機関を思い浮かべますが、公的機関融資も実はあります。
日本政策金融公庫は政府系の金融機関で、個人の不動産投資に対する融資に積極的だと言われています。
民間金融機関より有利な条件になることもあります。相談も気軽にできます。まず電話をしてみるといいでしょう。
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建築計画・敷地利用計画・資金計画・収益計画など賃貸事業全般の計画をしっかり立てることが大切です。専門的な事項も多いので建築関係の人、金融機関の人、不動産会社の人などたくさんの人と係わりながら計画がまとめられていきます。
仕事をしながらの打合せですので時間もかかりますが、納得のいく計画に仕上げることが事業の実現性につながっていきます。
事業計画に係ることですが、ほとんどの場合、管理業務をオーナー自ら行うことはできません。
賃貸管理の業務内容は多岐に渡り、専門性が必要になることもあります。多くの場合管理会社に委託をするのですが、入居者募集を行う仲介会社の管理を依頼するのか、管理専門の会社に依頼するのか、メリットやデメリットがあります。
物件が完成するまでには管理体制をきちっと作らなければなりません。
新築物件の取得は中古物件を購入するのと異なり、十分な準備期間と専門知識やアイデアなども必要になってきます。
計画初期の段階から、ビジネスパートナーとも言える相談相手を選んでおくのも、賃貸事業成功の鍵かも知れません。
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