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繰り上げ返済で借入元金を減らすリスクマネジメント

変動金利や固定金利特約型の3年や5年など、低い金利タイプを選択した場合は、将来の金利上昇にそなえて、部分繰り上げ返済を積極的に行いましょう。変動金利や短い期間の固定金利タイプは返済額が少なく元金も減ります。

繰り上げ返済を積極的に

35年間の住宅ローン・・・人生の約半分の期間、返済し続けることになります。
途中に何も無ければいいのですが、何かあるのが・・・人生です!

病気やケガ・会社の倒産・リストラなど、人生の先行きに影響を与える事はたくさんあります。
予定していた通りに返済が出来ず、止む無く、マイホームを手放す人は、絶えません。

そうならない為にも、お金に余裕が生まれた時には、部分的にでもいいですから繰上げ返済をして、融資残高を減らしておきましょう。

減り方の違う融資残高

住宅ローンのタイプによって融資残高の減り方は随分と違うものです。
ひとつの例をお見せします。

2,000万円を35年返済で借りた場合の、完全固定型3.5%と、5年固定特約型2.1%の比較です。

完全固定型3.5% 5年固定特約型2.1%
年間返済額 99万円 81万円
5年間の返済額 499万円 406万円
5年後の融資残高 1,839万円 1,795万円

5年間の返済額合計は、完全固定型3.5%で返済すると、5年固定特約型2.1%より93万円多く返済します。
しかし、融資残高は、5年固定特約型2.1%よりも、44万円多く残っていることが分かります。

逆に言いますと、5年固定特約型2.1%の方が
93万円少なく返済出来、なお且つ、44万円も多く融資残高が減るのです。
93万円+44万円=137万円も、5年固定特約型2.1%の方が得! となります。

繰上げ返済を前提にして、金利の低いタイプを選ぶ

上で見たように、金利が1.4%違うと、返済額・融資残高、共に大きな違いがあります。
金利の低い、固定金利特約型タイプの方が有利であることは、明らかです。
ただし、将来的な金利の上昇に対してどうするか? が、固定金利特約型タイプを選択する場合の大きなポイントになります。

固定金利特約型タイプを選択する場合は、数年後に、部分繰上げ返済することを、予定しておく!
上の例で、5年後に、
100万円を部分繰上げ返済したケースを考えてみましょう。

融資残高は 1,795万円-100万円=1,695万円 となります。
仮に5年後に金利が、完全固定型と同じ3.5%となったとしましょう。
その時の返済金額は・・・・・92万円となり、完全固定型3.5%よりも安い返済額となります。
そうして、5年後、つまり住宅ローンを借りてから10年後には

当初5年間
完全固定型3.5% 5年固定特約型2.1%
年間返済額 99万円 81万円
5年間の返済額 499万円 406万円
5年後の融資残高 1,839万円 1,795万円
次の5年間
完全固定型3.5% 5年固定特約型2.1%
年間返済額 99万円 92万円
5年間の返済額 499万円 460万円
5年後の融資残高 1,648万円 1,519万円
ここまでの返済額 998万円 966万円

ここまでの返済額を見てもわかるように、返済額合計は32万円少ないのに、融資残高は129万円も多く減っています。

部分繰上げ返済が可能な人にとっては、如何に金利の安いタイプの方が、有利かが、お分かり頂けたと思います。住宅ローンは、長い期間の返済となります。しっかりした計画に基づいて、プランを立てて下さい。

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