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住宅ローンを滞納した時に絶対やってはいけないこと

住宅ローンを滞納するようになりしばらく経つと、金融機関は保証会社に代位弁済を求め、保証会社からは一括返済の催告が来ます。それまでの間に絶対にやってはいけないことがあります。

住宅ローンが、もしも、返済出来なくなったら

せっかく手に入れたマイホーム
もしも返済が出来なくなったら・・・・・どうしたらいいのでしょう?

長い人生の中で、時にはこんなこともあります。

そんな時、まず大事なことは

  • あまり深刻に考え込まないこと
  • これから先の返済は出来るのかを考える事
  • 返済の為の借金は絶対にしないこと
  • 融資を受けている金融機関に連絡をすること

住宅ローンが返せなくなった時!

これまで順調に返済してきたのに、突然、何かの事情で返済が出来なくなる。
このようなことは、無いわけではありません。
金融機関によっては、一定期間、返済条件を変更してくれる場合もありますし、条件変更が出来なくても、常に連絡が取れていることは、金融機関にとっては安心材料ですので、もし、返済が出来ないことが事前に分かっていたら、その旨、金融機関には連絡をしておいた方がいいですよ。

滞納が2ヶ月、3ヶ月続くようになったら、金融機関から督促状が発送されてきます。
気分的にはいいものではありませんが、金融機関も、会社や組織ですから、仕方ありません。

半年以内には、滞納分を整理できる見通しがあれば、その旨、金融機関に連絡をしておく方がいいでしょう。

例えば、2ヶ月遅れの状態で、毎月返済されているような場合には、督促状は毎月くると思いますが、滞納額が増えるわけではありませんから、あまり深刻にならず、いつかは、正常に戻るように努力しましょう。

住宅ローンの滞納が増えた時!

滞納状態が6ヶ月を超えるようになると、金融機関によっては、保証会社に対し、代位弁済の要請をします。

代位弁済とは、保証会社が融資残高の全てを一括して、金融機関に返済する事を言います。

保証会社が代位弁済を行うと、抵当権を行使して、差押などを行う事になりますので、住宅は手放さなくてはならなくなります。

代位弁済が行われる前に、再度、今後の見通しを検討して、何とか遅れながらも、返済していけるようであれば、金融機関と相談することが必要です。

検討の結果、今後も返済は困難だと判断した場合には、代位弁済を受けるしかありません。

代位弁済を受けた時!

保証会社が代位弁済を行うと、保証会社は住宅ローンを借りていた人に対して『一括して弁済』を求めてきます。
これまでは、貸したお金を返してもらう権利は、金融機関にあったのですが、代位弁済によって、保証会社にその権利が移ります。
このような保証会社が持っている権利を、求償債権と言います。

求償債権に基づいて、保証会社は権利保全の為、差押などの強制手段をとることもありますが、最近は、任意売却という方法によって、債権を整理することが多くなっています。

売却を行う時!

任意売買は、外見上、一般的な中古住宅の売買と変わりません。
不動産会社が仲介に立ち、住宅の所有者の代理人となって、債権を持っている保証会社や、固定資産税を滞納している場合には、管轄の市町村などと、債権整理の為の話し合いをしてくれます。

売却によって、保証会社が代位弁済した金額が全額返済される事は無く、債権額の○○パーセントが保証会社に返済される事になります。

○○パーセントは、保証会社と仲介する不動産会社によって決められます。
保証会社は、○○パーセントの返済によって、抵当権を解除し、新しい所有者に住宅は引き渡される事になります。

返済できなかった残りの分については、保証会社との間で文書が交わされ、一般的には免除となったり、わずかな金額の分割払いになります。

また、売買が成立して、引渡しを行うまでは、住宅に住み続けることが出来ます。

新たな借金はしない!

上に書いた任意売却は、抵当権などの権利関係が単純な場合には、有効ですが、他の金融機関からの抵当権や仮登記など、権利関係が複雑になっている場合には、任意売買ではなく、競売によって、債権整理を行う事になります。
競売によって整理できなかった債権については、別途、請求があったり、いつまでも債務が残ることにもなります。

債務を整理す為に、破産などの法的整理が必要になることもありますので、余分な借金はしないようにしましょう。

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