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住宅を買ったり建てたりする時に必要な費用(諸経費)

家を建てる時の費用は=建築工事費(税込)+土地代+諸経費となります。
では諸経費とはいったいなんでしょうか?

登記関係諸経費

建物表示登記費用

住宅の工事が進み、外壁や内部の仕上げ工事がある程度出来ると、建物表示登記を行います。
本来は、完成してから登記なのですが、早めに登記するのが普通です。

登記の目的は「○○○市○○町○○番地に、こんな住宅ができましたよ」という意味の登記です。
住宅は不動産という財産ですので、今までなにもなかった土地の上に財産が出来ました。ということを知らせる事が目的です。

表示登記がされると、役所の固定資産税課に通知されます。数ヶ月すると役所から固定資産税の算定の為に調査に来ます。
あまり来てはほしくない調査ですが、法律ですから仕方ありません。

調査に来ると、後日、固定資産評価額が決定され、固定資産税の納付すべき金額のお知らせが来ます・・・・お楽しみに。

建物表示登記の費用は、普通の住宅であれば10万円以内です。

建物保存登記

表示登記はされましたが、表示登記は「○○○市○○町○○番地にこんな住宅ができましたよ」としか登記されていません。
つづいて、その住宅は「私の物です」という、所有権を第3者に主張する為に登記を行います。
この登記をすることによって、建てた住宅はあなたの所有になります。
費用は、普通の住宅であれば10万円以内です。

土地所有権移転登記費用

土地を買った場合、その土地は以前は違う方が所有していましたので「所有権」という権利が設定されています。
そこで、その所有権を移転することによって、あなたの所有ですと第3者に主張できるわけです。

この費用は、土地の評価額によって決まります。一般的な宅地の場合、数万円から数十万円の範囲です。
内訳は=登録免許税+司法書士報酬です。
登録免許税は、現在特別措置法によって評価額の1%となっています。これに司法書士報酬がプラスされ、一般的には3万円以内です。(平成29年現在)

抵当権設定登記費用

住宅ローンを借入する場合に、土地や建物を担保に入れます。その為の登記です。
借入金額によって費用は変わります。
内訳は=登録免許税+司法書士報酬です。
登録免許税は住宅取得に関わる場合に限り、借入金額の0.1%です。(平成29年現在)

滅失登記

今まで住んでいた家を解体して新築をする場合には、解体工事後に「滅失登記」をしなければなりません。
しないでおくと、いつまでも固定資産税が課税されます。
費用は5万円前後です。

借入関係諸経費

保証料

金融機関が住宅ローンを融資するにあたって、保証人を用意しないで、保証会社が保証を行なうことが一般的です。
保証は連帯保証ですから、いわば保証人はあなたにお金をお貸しするのと同じ状態になるのです。とても、○千万円もの保証は個人では出来ません。
そこで、保証会社が保証人となるのです。

保証するにあたっては、保証料という費用が掛かります。
保証料は一定かといいますと、実は違います。勤務先などによって保証料の比率が変わって来ます。この違いは銀行間でも違いが出てきます。

2000万円の融資ですと、20万円ほどの差が出ることがあります。20万円は35年融資の場合の金利差0.5%の違いと同じです。
例えば、2.5%の金利の金融機関で保証料が25万円でした。2.45%の金利の金融機関では保証料が45万円でした。

どちらも、トータルの支払う金額はほぼ同じになります。また、保証料は建築時に支払いますので、全体の資金計画に大きく響きます。
金利だけではなく、保証料も比較検討することが必要です。保証料は事前審査を提出すると回答が得られますので、1金融機関だけではなく、数行検討することをお奨めします。

火災保険料

通常は、融資期間の保険料を一括で支払います。
建てる地域や構造によって保険料は変わります。20~30万円の違いが出ます。

通常木造のモルタルやサイディング貼りの住宅はH構造と言いまして35年の一括で70万円前後、T構造2級という準耐火性能を持った住宅は50万円ぐらいが目安です。

*2015年10月から長期契約の年数が10年を限度に変わりました。

金融機関事務手数料

金融機関の事務手数料は4万円ぐらいが一般的です。

金銭消費貸借契約印紙代

借入金額が1,000万円を超えると2万円です。それ以下は1万円。他に200円の印紙が2枚ぐらい必要になることがあります。

手続き関係・その他の諸経費

建築確認・検査申請費用

建築工事に入る前には、役所に建築確認の申請をします。これが、済まないと工事は出来ません。
申請費用は面積にもよりますが、2万円ぐらい。
完成しますと、完了検査を受けます。費用は同様です。

この関係で、4万円ぐらいになります。
どうしても必要な費用ですので、削るわけにはいきません。

建築会社事務手数料

この費用も、計上する会社と、表には出てこない会社があります。
融資手続きとか、役所関係の手続きなどの事務作業に補填する意味で、諸経費として計上する場合は、費用は10万円前後です。

契約書印紙代

請負工事金額や土地売買金額によって異なります。
1,000万円~5,000万円は、現在(平成29年)15,000円です。

契約書を2通作成する場合は、双方がこの金額を負担します。契約書を1通にして、片方がコピーを保有する場合は、半分ずつ負担します。

各種証明書交付手数料

所得証明や、土地の登記簿謄本など、主に融資手続きに必要な公的証明書を交付してもらう時の手数料です。
数千円といったところです。

土地仲介手数料

土地購入にあたって、流通されている物件を購入した場合にかかる、仲介した不動産会社に支払う手数料です。
費用は、土地代金の3%+60,000円の合計に消費税となります。

例えば、1000万円の土地を購入しますと、388,800円(消費税8%)となります。

固定資産税等精算金

土地を購入した場合の費用です。
固定資産税は1月1日時点で所有している人に課税されます。

例えば6月30日に土地の引渡しを受けますと、その時点で所有者が変わります。年間の固定資産税を日割り計算で清算しますので、この場合、年間税額の半分を引渡しの時に清算します。

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