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賃貸住宅の保証人を頼むとき頼まれた時に注意してほしい保証人の義務と権利

民法が改正されて「保証人の保護」に関する規定が設けられましたが、賃貸借契約では今後も連帯保証人がいないと賃貸借契約の締結が難しいことは変わりません。
保証人を頼む時や頼まれた時、「連帯保証」ってなんなのかを知らないことも多いと思います。ここではそんな賃貸借契約の保証人について解説します。

賃貸借契約における連帯保証人の義務

保証人は契約者と同様に賃料の支払い義務がありますが、それ以外にも大きな責任があります。
退去時の明け渡しと原状回復義務は代表的なものです。

普通に引っ越しをして退去する場合にはあまり起こらないことですが、入居者が次のような状態になった場合には、入居者に代わって保証人が明け渡しをしなければなりません。

  • 犯罪を行い逮捕された
  • 長期の入院となった
  • 行方不明になった
  • 死亡した

このような場合には、保証人が本人に代わって責任を持たなければならないのですが、更に大きな責任・負担を負うこともあります。

損害賠償を求められた保証人

入居者が賃借している室内で自殺した場合など、巷では事故物件と呼ばれています。
そのような物件の場合には、いつまでも空室になったり、大幅な家賃の値下げをしなければならなくなります。
大家さんとしては大きな損害を被ることになります。そこで、保証人に対して損害賠償請求を行い、裁判所で認めた事例があります。

退去・明け渡しをしただけでは終わらないケースがあります。アパートなどの賃貸借契約は日常的なもので、あまり深刻に考えることがありませんが、状況によっては大きな負担責任が生まれることもあります。

保証人を断ることができるか?

一度なった保証人を後になって断ることが出来るのでしょうか?

結論から言うと、大家さんと賃借人が合意をすると、保証人を変更することは可能です。

賃貸借契約における保証人の任意解約権と特別解約権

連帯保証人には大きな責任があります。賃貸借契約の保証人は通常の場合には身内がなることが多いのですが、時には友人関係や仕事の関係者といった人が保証人になることもあります。
賃貸借契約を締結した時点では、人間関係も良好だったのが、数年たって人間関係に変化が起きたりした場合、保証人になった人にとっては、「出来れば保証人を降りたい」といった事情が生まれることがあります。

大家さんや賃借人がすんなりと保証人変更に応じてくれるといいのですが、簡単に変更が出来ない場合にはどうしたらよいのでしょう。

保証契約の解除については、任意解約権と特別解約権が認められていますが、賃貸借契約の保証人については任意解約権は認められていないようですが、特別解約権については認められるケースがあるようです。

保証極度額を契約書に記載する

民法改正法案が可決されて2020年には施行されるようですが、民法改正によって保証人の保護規定が新たに設けられました。
賃貸借契約の保証人に関しては、“極度額の設定”が関係します。

具体的には、保証する賃料や共益費そして原状回復費用などの、将来負うことになるかもしれない保証債務の極度額を設定することです。

例えば、「月額家賃の3ヶ月分まで」とか極度額を決めておくと、万が一保証しなければならない時が来ても、思いもしない負担を強いられることはありません。

保証人がいない時の賃貸保証会社とは

  • 日本賃貸保証
  • 日本セーフティー
  • 全保連

など、賃貸保証業務を行う会社は現在、国内に数社あります。
賃貸保証会社とは、賃貸借契約を結ぶにあたり、賃貸物件の大家さんや管理会社の審査がありますが、通常は連帯保証人が必要となります。しかし、審査基準に合致する保証人がいない場合には、入居を断られることになります。

そこで、連帯保証人に代わって保証会社が賃貸借契約における保証を行うことによって、大家さんは入居者を確保でき、入居希望者はめでたく入居審査が承諾されるという、双方にとって有り難い存在なのです。

廃案となった『賃借人の居住安定確保に関する法律案』

便利な賃貸保証制度ですが、一方では、賃貸保証会社による滞納者への厳しい家賃取立て方法が社会的な問題となり、賃貸保証会社・制度の規制を行う為に、2011年に審議されたのが『賃借人の居住安定確保に関する法律案』でした。
しかし、2011年12月の臨時国会会期末に審議未了のまま廃案となりました。

賃貸管理に関しては、今後、法的規制が行われることになると思いますが、いい制度ですのでキチンと育ってほしいと思います。

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