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賃貸保証会社を上手に利用して賃貸事業の安定化を図る

賃貸事業において最大のアクシデントは家賃の滞納です。
滞納したからといってすぐに契約解除はできません。1年以上も無償で部屋を貸す!・・・こんなことも実際に起こっています。
家賃滞納対策として家賃保証制度を利用するケースが増えています。ここでは、家賃保証・賃貸保証についてのメリット、デメリットと保証制度の利用方法を考えます。

家賃保証があると絶対安心か?

家賃保証とは賃貸保証といわれる制度は、賃貸人と賃借人との間に保証会社が介在し、賃借人に対する保証債務を保証会社が負います。

保証会社は賃借人が家賃を滞納した場合には、家賃を立て替え払いします。
立て替えた家賃の求償を賃借人に対し行い、債務が履行されない場合には、立退き・明け渡しなどの手続きを行います。(状況によっては法的手続きも代行します。)
家賃の立替を行ってくれるので大家さんとしては安心なのですが、すっかり安心していると思わぬことになることもあります。
それは、保証会社の倒産です。

これまでにも複数の家賃保証会社が倒産しています。
倒産すると、家賃保証の委託契約は解除されます。そこで、大家さんとしては次のような手を打たないといけません。

  • 別の保証会社と契約する
  • 連帯保証人を用意してもらう
  • 家賃の支払い方法を変更する

別の保証会社と契約する

別の保証会社が保証契約を引き受けてくれるかどうか交渉をします。
賃借人がこれまで滞納歴が無ければ、別の保証会社が引き受けてくれる可能性は大ですが、保証料の支払いをどうするかが問題です。

賃借人が新たに保証料を支払ってくれることは難しいので、大家さんが支払うことを考えなければなりません。

連帯保証人を用意してもらう

賃借人に滞納歴があったりすると、別の保証会社の引き受けは難しくなります。また、保証料の支払いの面で新たな保証契約が難しい場合には、新たに連帯保証人を立ててもらうことになります。

家賃の支払い方法を変更する

倒産した保証会社との契約内容によっては、賃借人の家賃が一度保証会社の口座に入るケースがあります。その場合には、保証会社からの家賃の入金はもう望めませんので、賃借人に家賃の支払い方法を変えてもらう必要があります。

家賃保証制度を利用する時にはリスク分散を図る

家賃保証の利用中に保証会社が倒産すると、いろいろと面倒なこともありますし、せっかくの保証が何の役にも立たないことになります。
保証会社の倒産リスクを考え、家賃保証制度を利用する場合には次のようなことに注意しましょう。

  • 利用する保証会社を複数にしてリスクの分散を図る
  • 更新料が設定されており、更新手続きが万全な保証会社を選択する

更に万が一の場合を考えて対策をしておきたいことは、保証会社の保証以外に連帯保証人をつけてもらうことです。

保証会社の保証があるのに、更に連帯保証人をつけるのは疑問に思うかもしれませんが、保証会社の保証はあくまで、家賃保証がメインです。
滞納が重なり悪質な場合には裁判になることもあります。そのような裁判の時の弁護士費用が保証内容に含んでいることが多いですが、あくまでも滞納や退去に係わるところまでで、入居中のトラブルや長期入院とか、犯罪による逮捕や懲役といったことになると、本人の代わりに連帯保証人に退去手続きをしてもらう必要があります。

保証会社にはそこまでの対応を求めても難しいので、家賃面での保証は保証会社に、その他のトラブルに関しては保証人にと区別をして考えると、保証会社+連帯保証人にしておく必要性が納得できると思います。

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