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賃貸事業を始める前に投資目的を明確にしよう

賃貸事業を始めようと思うなら不動産投資の目的を再確認したいですね。
不動産、特に投資用不動産としてのアパート・マンションを取得しようとする目的はなんなのでしょうか?

相続税対策の為に金融資産を不動産に変えたいという目的の人もいれば、不動産投資によってキャッシュを生み出したいと考える人もいます。

このように目的はいろいろあるのですが、いざ、不動産を取得しようと行動を起こし、具体的な物件が出てくると、当初の目的を忘れてしまって、ただただ、不動産の取得だけが目的になってしまう人がいます。
これはたいへん危険なことです。不動産の取得は手段であって目的ではありません。

目的によって購入すべき不動産は異なる

不動産取得の目的としては

  • 相続税対策の不動産取得
  • 資産保有を目的とした不動産取得
  • キャッシュフローを目的とした不動産取得

などのことが挙げられますが、目的によって購入する不動産の条件は大きく変わるものです。
また、目的を欲張って二つも三つも・・・と考えることは、結局、目的がぼやけてしまい中途半端な物件を購入することにもなりかねません。
欲張らずに優先したい目的に絞った方がいいでしょう。
どうしても目的が二つも三つもある・・・といった場合には、目的別に複数の不動産を取得することをお勧めします。

次の項では購入目的別に不動産の条件を少し詳しく考えてみましょう。

相続税対策の不動産取得

相続税対策のためになぜ不動産を購入するのでしょうか。その理由は簡単なことです。

例えば1億円の預金をもっている人が亡くなりました。
この人には息子さんが一人だけおります。さて、この息子さんが支払う相続税はいくらになるでしょう?

まず正味遺産額から基礎控除を引いて課税遺産総額を計算します。
この場合は、相続人が一人ですから

1億円-(3,000万円+600万円×1人)=6,400万円
6,400万円が課税遺産総額です。この時の相続税は 6,400万円×30%-700万円 ですので1,220万円となります。

次に、1億円で不動産を購入していた場合を計算してみます。

1億円で購入した不動産は、月額家賃が10万円の3LDKが16戸ある賃貸マンションと仮定します。
建物面積は300坪、敷地は200坪と仮定します。建物は築20年経過しています。

まず遺産額を計算しますが、1億円で購入した賃貸マンションですが、遺産額は1億円ではありません。

建物の遺産額は固定資産評価額によります。
この例では、築15年経過していますので5,000万円ほどと仮定できます。更に賃貸物件ですので3割の借家権割合が控除され3,500万円となります。

次に土地ですが、土地については国税局の路線価格がベースになります。この例の場合には坪単価20万円と仮定しますと、土地の評価額は4,000万円ですが、貸家建付地の評価額で計算しますので約3,200万円となります。

ここまでを整理しますと、建物の課税遺産額は3,500万円、土地の課税遺産額は3,200万円、合計は6,700万円となります。

この例では、息子さんは3,600万円までは遺産総額から控除されますので、課税遺産総額は3,100万円です。
3,100万円の相続税は 3,100万円×20%-200万円=420万円

相続税は420万円となり、預金を相続するよりは800万円も得になるわけです。

資産保有を目的とした不動産取得

現金や預金といったマネーや、金やプラチナなどの貴金属など、株や債券といった金融商品も資産ですが、不動産を所有することが目的である場合があります。

インフレなどの貨幣価値の変化に左右されず、金融取引や先物取引などに見られるリスクが少なく、なおかつ運用ができるという面では、不動産所有は安全な投資行動とも考えられます。

目的がこのような考え方ですから、借入金によって不動産を取得するといった考え方にはなりません。
預金や債券での利回り以上に収益があがることが前提です。

さて、次にいよいよ本題のキャッシュフローを目的とした不動産投資について考えてみます。

キャッシュフローを目的とした不動産投資

キャッシュフローを目的とした不動産投資で最も大切なことは、毎月生まれる余剰金がいくらになるか?ということです。
仮に購入を検討している二つの物件があったら、どちらが多くキャッシュを生むかを比較検討します。

例えば次のような物件があったら、どちらを購入しますか?

物件Aは、売買価格3,000万円、木造築15年、利回り18%
物件Bは、売買価格3,000万円、RC造築10年、利回り14%

こんな物件ですが、ではキャッシュフローはどのように予測できるでしょうか?
*金利は便宜上約3%としています。支出は返済額のみを計算します。

物件A 物件B
年間収入 540万円 420万円
借入可能額 2,500万円 2,500万円
返済年数 10年 30年
年間返済額 290万円 130万円
キャッシュフロー 250万円 290万円
返済割合 53.70% 30.95%

キャッシュフローだけを見ると、明らかに物件Bの方が優位となります。
ただし、10年を過ぎると物件Aは返済が終わりますので、キャッシュフローは逆によくなるのですが、問題は、10年後にも同じ年間収入が見込めるかどうかはまったく分かりません。

キャッシュフローを目的とした不動産投資では、文句なくキャッシュフローの高い物件を購入し、余力があれば繰上返済や修繕費に資金を回し、より有利な状態に物件を維持していきます。

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