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投資用の賃貸物件を選ぶ時に注意したい4つのポイント

信用棄損物件は購入するな

アパートやマンションの投資物件を選ぶには、その投資目的によって対象となる不動産物件は変わってくるのですが、ここでは初めての投資物件を取得する場合について考えてみます。

初めての投資物件とは言っても、1棟で終わるわけではありません。
今後もどんどん投資物件を増やしていくのですが、その最初の物件ですので、大事なポイントがあります。 それは・・・・・

2棟目や3棟目を購入しようとする時に障害になるような物件は避けねばなりません。
どういう意味かというと
最初の1棟目の物件を所有しているが為に、金融機関が新しい融資をしてくれないということがあります。

つまり最初の1棟目は信用棄損物件とならないように注意しなければなりません。
では信用棄損物件とは・・・・・

借入比率が高く担保余力がまったくない状態の物件
稼働率が悪く収益性が落ちており、キャッシュフローの少ない物件
このような物件を1棟目に購入してしまうと、2棟目の物件に対する融資はほとんど望めないわけです。

RCと木造・・・どっちがいいのか

アパートやマンションの構造は一般的には3種類あります。
木造・鉄骨造・RC造(鉄筋コンクリート造)の3種類。
そして木造は在来木造と2×4工法そして工業化住宅(プレファブ)に区分され、鉄骨造やRC造も在来工法と工業化住宅に区分されます。

さてそれでは、投資物件を探す場合には、構造の違いをどのように考えるといいのでしょう?

まず、構造の違いは法定耐用年数の違いとなります。

  • 木造は22年
  • RC造は47年

鉄骨造は骨組みの鉄骨部材の厚さによって34年、27年、19年の3種類に分かれます。

物件の選定に何故法定耐用年数が関係するかというと、金融機関から融資を受けた場合の返済年数と関係があるからです。

金融機関は原則的には次のような式によって返済年数を決めています。

法定耐用年数-築後の経過年数=返済年数

例えば築10年の物件の場合には

  • 木造だと12年返済
  • RC造だと37年返済

となるわけです。

RCの場合の37年返済は現実にはあり得ませんので、金融機関が定める最長の返済年数の範囲内で決められます。

返済年数によって毎月の返済額が決まりますので、返済年数が長い方が返済金額は少なく、逆に、返済年数が短いと返済金額は多くなります。

つまり、返済年数はキャッシュフローに直接関係するわけです。

RC造は木造に比べて返済年数を長くすることが可能であり、キャッシュフロー重視の投資スタイルでは大変有利と言えます。

遠隔地の物件を購入するには

投資物件を探すにあたって是非知っておいてほしいことがあります。
それは、投資物件の場所は必ずしも自分の居住地に近く・・・と決め付けることはない!
ということです。

賃貸管理面や金融機関の担保物件管理の面では、物件所在地については出来るだけ居住地に近いことが望ましいことは言うまでもありません。

しかし、その条件を 優先してしまうとなかなか「これはという好物件」に巡り合えません。

仮に遠隔地であっても、付き合いのある不動産管理会社があれば管理面での心配はありません。
金融機関が取り組んでくれるのであれば、条件のよい物件を購入するチャンスも巡ってきます。

そう考えると、検討できる物件は全国にあります。
全国には何千何万という収益物件がいまもあります。その中から、自分の投資目的に出来るだけ合致する物件を探し出し購入します。

そこで、遠隔地の物件をどのように選択するか具体的な方法を考えてみましょう。

パートナーとなる不動産管理会社を見つける

遠隔地の不動産投資物件取得には絶対に必要なものがあります。
それは、自分の代わりになって物件を管理してくれる不動産管理会社です。

入居希望者の集客から審査、入退去の立会・点検、修繕工事の見積や手配、家賃の入金管理・・・・・など、大家さんとしての仕事はたくさんあります。
それらの仕事を代わりにやってくれる管理会社をまず先に見つけましょう。

管理会社を見つけることは、実は物件探しよりも優先されることなのです。

不動産管理会社はこうして見つける

賃貸市場はどこの都市でも同じ環境である! なんてことは言えません。
2011年4月1日時点での日本の市町村数は1,724あります。
賃貸市場は複数の市町村にまたがっている場合もあれば、過疎化が進んでいる町村では賃貸市場そのものが存在しないかもしれません。

しかしながら、市という行政単位は786ありますので、賃貸市場は日本全国に数百はあります。つまり数百の市場があるわけで。そしてその市場はひとつひとつ違っており、決してどこの市場も同じだ!とは決めつけられません。

ワンルームや1DKといった単身者用のアパート・マンションは収益性が高く、その為どこの都市にもたくさん物件数があり、供給過多の状態です。
つまり過当競争になっているのがこのタイプです。

では2LDKや3LDKはどうでしょう。いわゆるファミリータイプというものですが、このタイプ特に3LDKの市場はその地域の特性が大変よく表われます。

そこで、興味が持てそうな都市の不動産会社に片っ端から電話をかけ、その地域の3LDKの市場性について質問をします。

ここで不動産会社の対応は二つに分かれます。

  • 地元の市場情報や相場などを親切に教えてくれる
  • どうせヒヤカシだろうからと適当な対応をする

当然ですが、パートナーになりそうな会社は前者です。
ここで大切なことは3LDKの市場性を話題にすることです。

理由は簡単です。3LDKタイプの賃貸物件そのものが少なく、話せる情報は極めて少なくなります。それでも、相手のことを考えて一所懸命に説明しようとしてくれる会社は信頼できると思います。

パートナーから好条件の物件情報を入手する

こうして、遠隔地のいくつかにパートナー不動産会社が生まれたら、そこから好条件の投資物件情報を送ってもらいます。

会ったことも無い会社が、そんなに簡単に掘り出し物みたいな物件を紹介してくれるかな~?
と疑問に思うかもしれませんが、もうすでにパートナーの会社とは信頼関係が築かれています。そして、紹介した物件の売買が成立したら、売買の媒介手数料はもちろんですが、その後の管理業務を委託されるのは間違いありません。
不動産会社としてはメリットしか無いわけですから、いい物件を紹介してくれて管理もしっかりやってくれるわけです。

このように考えてみると、遠隔地の物件の方が好条件の物件が多いことにやがて気が付くはずです。

木造アパート 築年数の限界は

不動産投資物件の中で物件数の多いのはやはり木造アパートです。

では、木造アパートの購入をする場合、築年数は何年までが限界なのでしょう。

先日取引のあった物件は築20年の木造アパートでした。
返済年数は15年まで組めましたので、20年までは大丈夫と言えるのでしょう。

一般的には、返済年数=法定耐用年数-経過年数
と言われていますので、この物件の場合には2年返済となります。

2年返済ではオールキャッシュと変わりありませんから、もっと古くて利回りの高い物件の方が投資メリットはあります。

では、経過年数は何年までなら10年以上の融資が組めるのでしょう。
答えは・・・・・

金融機関によって異なる!

あたり前と云えばそれまでですが、これが正解です。

要は具体的な物件が出てきたら「当たって砕けろ」の精神で、とにかく貸してくれるところを見つけるまであきらめずに、執念深く粘って粘るのです。

考えられるすべての金融機関から断られた時に、初めて答えが分かるのかも知れません。
「築○○年以上はどこも駄目!」と・・・・・

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