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賃貸事業につきもののトラブル・アクシデントに対処する方法

賃貸事業で起こる滞納や賃借人・保証人の死亡など思わぬアクシデントやトラブル。
管理会社に管理を委託している場合でも、大家さんとして知っておかなければならないことがあります。

家賃の滞納は早めに保証人に連絡を

家賃が滞納し2カ月分滞納の状態になったら、連帯保証人に連絡をしましょう。
賃借人は保証人に知られたくないので「必ず○○には払います」と言いますが、それを真に受けて滞納が3カ月や4カ月になってしまうと、大変ややこしい問題になってきます。

保証人の立場から考えると、何故4カ月も滞納する前に連絡をくれないのか、こんなに溜まってはどうしようもない。・・・・・となります。そして・・・・・

家賃が払えないのにほっといて、保証人に払えというのは「大家としての管理義務を果たしていない」。支払能力が無い賃借人の保証を実行しても、求償債権によって回収できる見込みが無い。これは、故意に損害を与えられる不法行為に看做される。したがって保証債務の履行は出来ない。

と、こんな主張をされる可能性があります。
保証債務を免れることは難しいとは思いますが、少なくとも、今後の賃貸借契約の継続に関しては、保証契約の解除の可能性はあります。
つまり、滞納状態をほっておくと、後になって保証人に保証解約の権利が生まれることになりかねません。

どんなに賃借人が懇願しても、滞納が2カ月になったら必ず保証人に連絡をして下さい。

もしも保証人が亡くなったら

賃貸借の期間が長くなると、入居時には元気だった保証人が、知らないうちに亡くなっていたなんてこともあります。
何ごともなく賃貸借契約が終了すればよいのですが、こんな場合に限って、家賃の滞納がおきたりします。
保証人の自宅へ電話をかけるとこんなことを言われました・・・「○○は一昨年亡くなりました」・・・さてどうしましょう?

賃貸借契約の保証債務は相続される負債に該当します。
つまり保証人が亡くなった場合には、その相続人が賃貸契約の保証債務も相続しますので、保証人の遺産を相続した人が新しい保証人となります。

もしも賃借人が亡くなったら

賃借人が亡くなることもあります。この場合には、保証人に連絡して退去・明け渡しの協議をしますが、保証人に連絡が取れない場合には、賃借人の相続人が賃貸借契約の賃借人債務を相続しますので、賃借人の遺産を相続した人と退去・明け渡しの協議をします。

原状回復や滞納家賃があった場合とか、あるいは損害賠償請求の必要がある場合など、保証人または賃借人の相続人が相手方の当事者となります。

もしも災害にあったら

地震や台風や地滑りなど自然災害はいつ来るか分かりません。もしも貸している家やアパートが災害にあって使えなくなったらどうしたらよいのでしょう?

使用できない物件の賃貸借契約はその時点で契約は終了します。住むことができませんので家賃をいただくわけにはいきません。
自然災害ばかりではなく、東日本大震災によって放射性物質を撒き散らしてしまった原子力発電所の付近も同様です。

避難地域となってしまった大家さんは本当に気の毒です。アパートはしっかり建っているのに、人が住むことができません。もちろんそこに住んでいた人もたいへんですが、大家さんはもっと大変な目に会っていると思います。

賃貸保証会社が倒産したら

最近は連帯保証人の代わりに、賃貸保証会社との保証委託契約を利用して賃貸借契約を締結しているケースが増えています。

身内に保証人がいても収入面で保証能力が心配だとか、保証人がいない為に賃貸借契約を締結できない人が利用している賃貸保証制度

賃料の立替払いをする方式もあり、大家さんにとって収入が安定する方法にもなっています。おかげで管理会社も滞納督促といういちばん嫌な仕事をしなくて済むことにもなっています。

ところが、この便利な賃貸保証も賃貸保証会社が倒産すると、かえって面倒なことになります。
保証会社が無くなってしまうと保証人がいない状態となります。
新たに保証人を立ててほしいと思っても、簡単に出来ないこともありトラブルが起きた時には困ったことになってしまいます。

私の知ってる範囲では過去に2件の保証会社の倒産がありました。
もしもの為に、保証会社が倒産した場合の対策を事前にしておくのも大切です。

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