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売買契約を締結した後に契約を解除できる条件と違約金

どのような契約であっても必ず契約解除に関する取り決めがあります。ここでは住宅の売買契約を解除する為の方法と、解除できる条件や住宅ローンの審査が通らなかった場合の解除について解説しています。

住宅の売買契約を解除したい時

新築の分譲住宅や中古住宅の売買契約を締結してから、契約を解除したいとなった時に、どのようにするのかご存知ですか?

以前のことですがこんな相談が寄せられました。

住宅ローンを申し込んだら、初めに言われていた保証料の金額の、倍の保証料となってしまい、契約を解除したいという相談です。

保証料とは、住宅ローンを借りるのにあたって、連帯保証人の代わりに、保証会社が保証をする仕組みがほとんどですが、保証会社に保証を委託する為の費用です。
一般的には、借りる金額の1%~2%が保証料となります。
2000万円の借入なら、20万円~40万円となります。
何故こんなに巾があるのかというと、借りる方の職業や年収、担保となる物件の評価などによって、保証会社が定めるのですが、どのような基準で決めているかは公表されません。

借りる方の条件によって、2%を超えるケースもあるようで、この方はそのような事情で保証料が大幅に高くなったようです。

こんな時に売買契約の解除はできるのでしょうか。

売買契約の契約解除についての一般的なパターン

売買契約では、契約解除について5つのケースを定めてあるのが一般的です。

  • 手付解除
  • 手付解除期限が過ぎてからの解除
  • 債務不履行による解除
  • 天災地変等による目的物滅失の解除
  • 融資特約の解除

以上の5つのケースです。

手付解除

契約時に支払う手付金は、通常は10%以内の金額となります。
契約した日から一定期間は、手付解除が出来ることになっています。
その期間は、協議によって決めるのですが、一般的には仲介会社や、分譲会社が最初から決めています。

手付解除は、どちらかに何らかの事情が出来て解除する事になるのですが、上で決めた期間内に解除を申し出ます。買う方は、支払った手付金を放棄します(売主から見たら没収です)。
売る方が解除する場合には、受け取った手付金にプラスして、手付金と同額を買主に支払います。これを倍返しと言っています。

手付解除期限が過ぎてからの解除

手付け解除の期限が過ぎてから解除する場合には、手付金の放棄や倍返しでは解除できなくなります。
原則的には違約金の支払いが必要となります。違約金は通常は売買金額の20%としています。

買う方が解除する場合には、支払った手付金にプラスして、20%になる金額を支払います。売る方が解除する場合には、手付金を返して更に20%相当金額を支払います。

ただ、やむを得ない事情など、次に書く『債務不履行』に該当しないようなケースでは、約定どおりの違約金を求めることに合理性が無い場合もあり、そのような場合には売主と買主とで誠意を持って話し合いをすることだと思います。

債務不履行による解除

売主が引渡しをしないとか、買主が売買代金の残代金を支払わないといった、契約上の債務を履行しない場合には、解除することが出来ます。
この場合には、解除の理由が相手側にあるわけです。

上に書いた二つのケースは、自分の方に解除の理由がありますから、お金の支払いをすることによって解除が出来ます。しかし、債務不履行による解除は、相手側が債務不履行を認めなければ、簡単に解除は出来ずトラブルとなってしまいます。

解除するには、双方が協議をかさねますが、時には裁判になることもあります。

天災地変等による目的物滅失の解除

地震や火災、台風などによって契約した物件が、壊れたりした場合の解除です。
誰の責任でもありませんから、契約は無かったことと見做され解除され、支払った手付金は返還されます。

融資特約の解除

住宅ローンを利用して住宅を購入する方がほとんどです。
その場合、必ず、融資が不可能となった場合に解除できると定めた特約条項を付けます。
融資の不可能には、大幅に融資額が減額される場合も含みます。

融資特約によって解除する場合にも、期限が定められていますが、契約そのものは白紙に戻ります。

まとめ

冒頭に書いた『保証料が倍になった』ことが原因で契約解除を求めるケースでは、融資特約の解除条項では難しいケースが多いと思います。

売主側との協議にもよりますが、最悪、違約金の支払いが必要になることもあると思います。

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