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住宅ローンの特約条項によって売買契約は解除できるか

新築一戸建ての契約が終わり、銀行へ住宅ローンの申込をすることになったAさん。
ところが、会社から通告された給与ダウン・・・これでは返済をすることが出来ません。契約を解除しようと思いましたが、簡単に解除に応じてくれそうもありません。
そんなAさんから相談メールが来ました。

事例公開

新築住宅の売買契約後に、会社から給与カットの通告をされたAさんの事例

Aさんからの最初のメール

お世話になります。
ホームページを拝見し、今私が置かれている現状が手に取るようにわかるとても見やすいサイトでした。
的確で良心的な人柄を感じたので恥ずかしさを抑え相談してみようと思いました。

今、住宅会社で売買契約を済ませ、解除期日は7月18日までです。
住宅ローンは新規の申込です。

まず、銀行等で相談し仮審査してもらってから売買契約をするべき点や、保証料が発生する点は説明もなく、支払額の説明しかされていなく、年収からローンは2、3日で済むので大丈夫とのことで、6月18日契約しました。
しかし、仕事が終日忙しく大幅な給与カットが確定し8月から削減、リストラによる人員カットで更に業務は増え、銀行へ相談へ行く時間すら作れず、10日も経ってしまいました。
(仕事が忙しく徹夜続きだということは話してありましたが、契約前も早くしないと契約したがっている人がいるとのことで、仕事を抜けせかされるまま契約しに行きました。)

昨日、休日相談窓口のM銀行へ電話しましたが予約でいっぱいだということでした。
(給与振込指定銀行なので電話しました。)火曜日の平日ならば、予約がなくても相談に乗れるが、1度で審査申し込みを済ませる必要があるため、印鑑証明等まで揃える必要があるといわれました。
(解除期日まで日がないためだそうです。)

しかし、住宅会社は、身分証明と収入を証明するもの、住民票と売買契約書一式のみでまずはいいと言っておりました。調べれば調べるほど、初めての住宅購入でまず何をしたらいいかわからないからと話してあったにも関わらず、言っていることが説明不足で自分の勉強不足さを今更ながら悔やんでいます。

他からの借り入れもあり、給与の大幅カット、保証料の提示なしなどの理由で、ローン審査が通らないことによる売買契約解除の方法はないものでしょうか?

友人のFPに相談したところ、ローンが通っても間違いなく破たんするとのことでした。
私自身も、破たんするのは目に見えて分かるので、今回の契約を速やかに、荒立てることなく解除できる方法がございましたら、お享受お願いいたします。


最初の相談メールへの私からの返信が次のようなものです。

売買契約解除の手順と注意すべき点

A様
メール拝見しました。

さて、ご質問に対するアドバイスです。
まず、最初に大事なことをお伝えします。

契約解除の強い決意を持って下さい
『違約金の支払い』については、引渡しをしたのに拘わらず、支払いをしないなどの場合ですので、A様のようなケースでは『契約書に定めのないこと』に該当します。どうしても住宅会社が『違約金の支払い』を求める場合には、裁判をおこすしか方法はありません。したがって、『違約金の支払い』については、脅し文句だと考えて下さい

以上の2つのことをまず認識して下さい。

それでは、次に契約解除までの手順をお伝えします。

まず、無難に解除するには『ローン条項』による解除です。
その為には、銀行の審査が不承認にならなければなりません。

他の借入の返済表や、給与カットに関する正式な会社からの通知文などがあれば、それを銀行に提出して下さい。

そして、事情を話して『融資不承認』になるように銀行と相談をして下さい。

次に、仮に不承認となっても、住宅会社は簡単には解約に応じないかもしれません。
例えば、他の金融機関をあっせんするなどしてです。

その場合、けして相手のペースに乗らないで下さい。
M銀行で不承認となったら、それを条件に解約を申し入れて下さい。

それでもしつこく契約の履行を求めてくる場合には

X県宅地建物取引業協会
http://www.xxxxxxx-takken.or.jp/
000-111-2222
に相談をして下さい。

無理な契約の強要については、なんらかの防止手段を講じてくれる可能性があります。

また、併せて、X県建設指導部
000-333-4444
にも相談をして下さい。

全国的に、不景気の影響による住宅ローン滞納や競売が社会問題となっています。

行政としても、無理な契約履行による
住宅ローン被害者の増加には敏感になっているはずです。

万が一、融資が承認された場合には
『年収の低下など、止むを得ない事情による解約』を
申し入れて下さい。

その場合、手付金の放棄は覚悟しなければならないと思います。

しつこく契約の履行や違約金の支払いを求めてくる場合には
簡易裁判所に『民事調停』を申し立てる方法があります。

費用はわずかですし、ご自分で手続きできます。

X県には
X簡易裁判所
000-555-6666
があります。

まずは
休み明けに
銀行に行き、融資の申し込みをして
不承認になるように相談してみて下さい。

その結果
又、ご連絡下さい。


この時点ではまだ、融資承認が降りるか、降りないかまったく分からない状態です。
手順としては、まず住宅ローンの審査申込を行なわないと、次のステップにいけません。ところが、ここで思わぬことが起きてしまいました。

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